La zonificación inclusiva es una herramienta política cada vez más popular diseñada para abordar los desafíos de asequibilidad de la vivienda en las áreas urbanas. Al exigir o incentivar a los desarrolladores privados a incluir unidades asequibles en los nuevos desarrollos residenciales, la zonificación inclusiva tiene como objetivo crear comunidades de ingresos mixtos y reducir la segregación económica y racial. El 9 de mayo de 2023, la ciudad de Worcester aprobó su primera Ordenanza de zonificación inclusiva. Esta política histórica está diseñada para ampliar las opciones de vivienda asequible y fomentar vecindarios diversos de ingresos mixtos en toda la ciudad.
La zonificación inclusiva se refiere a las regulaciones o políticas que requieren o alientan a los desarrolladores a reservar una parte de las nuevas unidades de vivienda como viviendas asequibles para hogares de bajos ingresos. Estas políticas suelen estar integradas en el código de zonificación de un municipio y pueden ser obligatorias o voluntarias. Los programas obligatorios de vivienda inclusiva obligan a los desarrolladores a incluir unidades asequibles como condición para la aprobación del proyecto, mientras que los programas voluntarios ofrecen incentivos como bonificaciones por densidad o permisos rápidos para fomentar la participación.
El objetivo principal de la zonificación inclusiva es integrar la vivienda asequible en los desarrollos a precio de mercado, garantizando que los residentes de bajos ingresos tengan acceso a opciones de vivienda en vecindarios que, de otro modo, serían inasequibles. Este enfoque ayuda a contrarrestar las políticas de zonificación excluyente que históricamente han contribuido a la escasez de viviendas y la segregación económica al limitar los lugares donde se pueden construir viviendas de bajo costo.
La Ordenanza de Zonificación Inclusiva de Worcester se aplica a los proyectos de desarrollo residencial que resultan en un aumento neto de doce (12) o más unidades de vivienda.
Las políticas de zonificación inclusiva generalmente exigen que los desarrolladores asignen una parte de las nuevas unidades residenciales como viviendas asequibles, que están legalmente obligadas a permanecer accesibles para los hogares que ganan por debajo de los umbrales de ingresos especificados, a menudo comparados con el ingreso medio del área (AMI).
En Worcester, se alienta a los desarrolladores a comprometer unidades asequibles bajo restricciones de escritura que duren al menos 30 años. La ordenanza ofrece tres opciones principales de cumplimiento:
En el caso de las propiedades de alquiler, los alquileres no deben superar el 30% de los ingresos anuales del inquilino o el alquiler justo del mercado, lo que sea más bajo. En el caso de las viviendas destinadas a la venta, los precios deben ser iguales o inferiores al precio medio de venta que figura en el Servicio de Anuncios Múltiples (MLS) o al importe máximo de hipoteca que un prestamista aprobaría en función de los ingresos del hogar, lo que sea menor. Estos límites de ingresos y de alquiler se actualizan periódicamente de acuerdo con las directrices federales y las condiciones vigentes en el mercado.
Alternativamente, los desarrolladores pueden optar por cumplir con sus obligaciones de zonificación inclusiva realizando un pago único calculado como el 3% del costo total de construcción del proyecto.
Esta flexibilidad permite a los gobiernos locales adaptar los programas a las condiciones del mercado inmobiliario y a las necesidades de la comunidad.
Las ordenanzas de zonificación inclusiva a menudo especifican los requisitos de ingresos, los períodos de asequibilidad y los mecanismos de monitoreo para garantizar que las unidades asequibles permanezcan disponibles para los hogares elegibles a lo largo del tiempo. Estas regulaciones logran un equilibrio entre la promoción de nuevas viviendas asequibles y el mantenimiento de la viabilidad financiera para los desarrolladores privados.
Los proyectos que dedican al menos el 5% de sus unidades a hogares que no ganan más del 60% del AMI y, al mismo tiempo, cumplen con los estándares básicos de asequibilidad, se denominan «desarrollos elegibles». Estos proyectos son elegibles para recibir valiosos incentivos, que incluyen:
Uno de los principales beneficios de la zonificación inclusiva es su capacidad para aumentar la oferta de nuevas viviendas asequibles sin depender únicamente de la financiación pública. Al aprovechar el desarrollo privado, las comunidades pueden crear viviendas asequibles en áreas de alta demanda, lo que ayuda a aliviar la escasez de viviendas y reducir la carga financiera para las familias de bajos ingresos.
La zonificación inclusiva también promueve la integración social y económica al distribuir las unidades asequibles en proyectos a precio de mercado, lo que puede ayudar a reducir la segregación económica y racial. Este enfoque de ingresos mixtos apoya a comunidades diversas y vibrantes donde los residentes de bajos ingresos tienen un mejor acceso a los servicios, las escuelas y las oportunidades de empleo.
Además, la zonificación inclusiva puede generar ingresos para los gobiernos locales cuando los desarrolladores optan por pagar tarifas en lugar de construir unidades asequibles. Luego, estos fondos pueden reinvertirse en otras iniciativas de vivienda asequible, lo que amplifica el impacto del programa.
A pesar de sus ventajas, la zonificación inclusiva enfrenta varios desafíos. Los desarrolladores suelen argumentar que los requisitos obligatorios de vivienda inclusiva aumentan los costos y reducen la rentabilidad, lo que podría conducir a un menor número de proyectos de vivienda nuevos o a precios más altos para las unidades a precio de mercado. Equilibrar estas preocupaciones requiere un diseño cuidadoso del programa, que incluya requisitos de ingresos razonables e incentivos como las bonificaciones de densidad que permiten a los desarrolladores construir más unidades en general.
Otra crítica es que la zonificación inclusiva por sí sola no puede resolver los problemas de asequibilidad de la vivienda, especialmente en áreas con una grave escasez de viviendas o altos costos de la tierra. Es más eficaz cuando se combina con otras estrategias, como el aumento de la producción de viviendas, el control de los alquileres y los subsidios para viviendas de bajos ingresos.
Además, monitorear y hacer cumplir el cumplimiento puede ser complejo, ya que requiere recursos y experiencia por parte de los gobiernos locales para garantizar que las unidades asequibles sigan siendo restringidas a la escritura y ocupadas por hogares elegibles.
Los programas exitosos de zonificación inclusiva dependen de regulaciones claras y de la colaboración entre los gobiernos locales y los desarrolladores privados.
Los incentivos como las bonificaciones de densidad, los permisos expeditos o las tarifas reducidas pueden fomentar la participación voluntaria en las políticas de zonificación inclusiva. Estos incentivos ayudan a compensar los costos de construir viviendas asequibles y hacen que los proyectos sean más atractivos para los desarrolladores.
Los gobiernos locales también deben establecer sistemas de monitoreo sólidos para rastrear las calificaciones de ingresos, los niveles de alquiler y el cumplimiento de las restricciones de escritura. Involucrar a las partes interesadas de la comunidad y brindar educación sobre los beneficios de la vivienda inclusiva puede fomentar un apoyo más amplio para estos programas.
La zonificación inclusiva no se limita a los Estados Unidos; muchos países han adoptado políticas similares para abordar la asequibilidad de la vivienda. Por ejemplo, las ciudades de Canadá, el Reino Unido y Australia han implementado requisitos de vivienda inclusiva con diversos grados de éxito. Estos ejemplos internacionales destacan la adaptabilidad de las políticas de zonificación inclusiva a los diferentes mercados inmobiliarios y entornos regulatorios.
Al estudiar las mejores prácticas mundiales, los gobiernos locales pueden refinar sus enfoques para maximizar la producción de nuevas viviendas asequibles y, al mismo tiempo, minimizar las consecuencias no deseadas.
La zonificación inclusiva representa una herramienta vital en el esfuerzo por construir viviendas asequibles y crear comunidades inclusivas y equitativas. Al exigir o incentivar a los desarrolladores a incluir unidades asequibles en los nuevos desarrollos residenciales, estas políticas ayudan a abordar la escasez de viviendas, reducir la segregación económica y racial y brindar opciones de vivienda a las familias de bajos ingresos.
Si bien persisten los desafíos, el diseño cuidadoso del programa, los incentivos efectivos y la aplicación estricta pueden hacer que la zonificación inclusiva sea una piedra angular de las estrategias de desarrollo urbano. Dado que la asequibilidad de la vivienda sigue siendo un problema urgente en muchas ciudades y condados, las políticas de zonificación inclusiva ofrecen un camino prometedor hacia vecindarios sostenibles de ingresos mixtos que beneficien a todos los residentes.
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