Comprender qué es una estructura no conforme preexistente es esencial para los propietarios, desarrolladores y cualquier persona involucrada en el uso de bienes raíces o terrenos. Estas estructuras son edificios o usos que eran legales cuando se establecieron, pero que ya no cumplen con las regulaciones de zonificación actuales debido a cambios en las leyes de zonificación o las ordenanzas de zonificación. Este artículo explora el concepto de estructuras no conformes preexistentes, las protecciones que se les brindan y cómo las regulaciones de zonificación y desarrollo afectan su existencia y uso.
Una estructura no conforme preexistente se refiere a un edificio o uso que se estableció legalmente antes de la adopción o modificación de los estatutos o leyes de zonificación actuales, pero que ya no cumple con esas regulaciones. Por ejemplo, es posible que un edificio construido antes de que se promulgaran las nuevas regulaciones de zonificación no cumpla con los requisitos actuales de retranqueos en el patio delantero o los límites de cobertura del lote. A pesar de no cumplir con las normas actuales, a menudo se permite que estas estructuras sigan funcionando bajo lo que se conoce como uso legal no conforme o estado legal no conforme.
Estas estructuras se diferencian de los usos prohibidos o ilegales porque eran legales en el momento de su construcción o uso. El factor clave es que la propiedad o estructura existía antes de la fecha de entrada en vigor del reglamento de zonificación o la ordenanza de zonificación que impuso las nuevas restricciones. Como resultado, el propietario generalmente recibe protecciones bajo las regulaciones de zonificación y desarrollo para mantener dichas estructuras, sujeto a ciertas limitaciones.
Los reglamentos de zonificación y las ordenanzas de zonificación establecen las reglas que rigen el uso de terrenos y edificios dentro de un distrito de zonificación. Estas reglas dictan qué tipos de estructuras están permitidas, su tamaño, ubicación y uso. Cuando las leyes de zonificación cambian, las estructuras o los usos existentes que ya no cumplen con las normas se vuelven inconformes. La Ley de Zonificación de Massachusetts, por ejemplo, proporciona pautas sobre cómo se tratan estas estructuras y usos no conformes en el estado.
Según los estatutos de zonificación, una estructura no conforme puede seguir existiendo y utilizándose, pero cualquier cambio o expansión significativa a menudo requiere una exención de zonificación, como una modificación o un permiso especial de la junta de zonificación. El propietario debe solicitar la aprobación antes de completar la construcción o realizar modificaciones que aumenten el incumplimiento o alteren el uso de la estructura para un propósito sustancialmente diferente.
Una de las principales protecciones para las estructuras no conformes preexistentes es la cláusula abuelo. Esta disposición permite que dichas estructuras continúen funcionando como lo hacían antes de la adopción de las nuevas regulaciones de zonificación. Sin embargo, las protecciones no son ilimitadas. Si la estructura se abandona o no se usa durante dos o más años, puede perder su estado legal de disconformidad.
Además, es posible que a los propietarios se les impida expandir o alterar la estructura de manera que aumenten el incumplimiento de las leyes de zonificación actuales. Por ejemplo, es posible que no se permita aumentar la cobertura del lote más allá de lo permitido o cambiar el uso del edificio por uno que esté prohibido en el distrito de zonificación sin una exención de zonificación.
Los inspectores de edificios y las juntas de zonificación desempeñan un papel crucial a la hora de determinar si una estructura califica como una estructura no conforme preexistente y qué modificaciones están permitidas. Revisan las solicitudes de permisos de construcción y desgravaciones de zonificación para garantizar el cumplimiento de las regulaciones aplicables.
Con el tiempo, las leyes de zonificación y los reglamentos de desarrollo pueden modificarse, lo que podría afectar el estado de las estructuras no conformes. Los cambios posteriores a los estatutos de zonificación pueden establecer disposiciones más estrictas o proporcionar protecciones adicionales para dichas estructuras. Los propietarios deben mantenerse informados sobre estas enmiendas para comprender sus derechos y responsabilidades.
Si una estructura no conforme está sustancialmente dañada o destruida, la reconstrucción puede estar sujeta al cumplimiento de las normas de zonificación actuales, a menos que se apliquen protecciones específicas. Del mismo modo, si el uso de la propiedad cambia a un uso que ya no es legal o es sustancialmente diferente del uso existente, se puede perder el estado de no conformidad.
En resumen, comprender qué es una estructura no conforme preexistente es vital para sortear las complejidades de las regulaciones de zonificación y desarrollo. Estas estructuras, si bien ya no cumplen plenamente con las leyes de zonificación actuales, suelen estar protegidas por disposiciones legales como la cláusula abuelo. Los propietarios deben conocer las limitaciones y los requisitos relacionados con las estructuras no conformes, incluida la necesidad de permisos de construcción, las medidas de zonificación y el cumplimiento de los estatutos y ordenanzas de zonificación aplicables. Al hacerlo, pueden garantizar el uso legal, evitar sanciones y tomar decisiones informadas con respecto a sus propiedades en el marco de las regulaciones de zonificación.
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